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"부동산은 결코 쉽지 않습니다."
특히 2025년처럼 불확실성이 극대화된 시기에는, ‘수익’이 아니라 ‘리스크’를 먼저 봐야 합니다.
1. 금리 리스크: 현금흐름이 무너진다
왜 위험한가?
- 대부분의 부동산 투자는 모기지 대출을 끼고 진행합니다.
- 금리가 높아지면, 이자 부담이 늘어나고 → **순수익률(Net Yield)**이 급격히 감소합니다.
- 결국 투자 목적이었던 현금흐름(positive cash flow) 자체가 깨질 수 있습니다.
실제 수치 예시:
| 구분 | 2021년 | 2025년 |
| 모기지 금리 | 3.0% | 6.5% |
| 월 이자(30만불 대출) | 약 1,265달러 | 약 1,896달러 |
| 차이 | - | 월 631달러 추가 부담 |
✅ 즉, 똑같은 부동산이라도 월 지출이 631달러나 늘어나면서,
투자수익률이 마이너스로 전환될 수 있습니다.
2. 유동성 리스크: 매수자 없는 시장
왜 위험한가?
- 부동산은 매수자 없으면 **그냥 '움직이지 않는 돌덩이'**입니다.
- 특히 고가 자산, 상업용 부동산은 경기 불황기에는 매수자 찾기조차 힘듭니다.
실제 시장 흐름:
- 2024~2025년 동안 미국 상업용 부동산(CRE) 거래량,
전년 대비 -50% 급감 (출처: CBRE, NAR)
✅ 특히 대형 빌딩, 오피스 부동산은
금리 인상 + 원격근무 트렌드로 거래가 거의 멈춘 지역이 많습니다.
3. 시장 가격 변동성 리스크: 하락폭은 생각보다 크다
왜 위험한가?
- 부동산 가격은 항상 꾸준히 오르는 것이 아닙니다.
- 금리, 인구 이동, 경기 침체에 따라 폭락도 충분히 가능합니다.
역사적 사례 비교:
| 구분 | 하락폭 | 기간 |
| 2008 금융위기 (전국 평균) | 약 -27% | 약 2년 |
| 라스베이거스 지역 | 약 -55% | |
| 2023~2025 샌프란시스코 일부 지역 | 약 -20% |
✅ **"부동산은 장기 보유하면 언젠가는 오른다"**는 공식은
지역별 경기 침체나 산업 구조 변화가 생기면 무너질 수 있습니다.
4. 세금, 운영비 리스크: '숨은 비용'이 발목을 잡는다
왜 위험한가?
- 부동산은 매입 후에도 지속적으로 돈이 빠져나갑니다.
- 이 비용들을 제대로 고려하지 않으면,
처음 예상했던 수익률이 현실과는 전혀 다를 수 있습니다.
구체적 비용 항목:
- 재산세 (Property Tax): 연간 부동산 가치의 1~2%
- 주택 보험료 (Homeowners Insurance): 연간 수천 달러
- HOA(커뮤니티 관리비): 일부 지역은 월 300~500달러
- 유지보수비 (수리, 교체): 주택 가치의 약 1%/연간
예시:
30만 달러짜리 주택 투자 시 연간 고정비용
| 항목 | 예상 비용 |
| 재산세(1.5%) | 약 4,500달러 |
| 보험료 | 약 1,200달러 |
| 관리비/HOA | 약 4,000달러 |
| 유지보수 | 약 3,000달러 |
| 합계 | 12,700달러/연간 |
✅ 세후 순수익이 5,000달러라고 예상했는데,
숨은 비용 합치면 오히려 손실이 나는 경우도 다수입니다.
5. 지역별 리스크: '어디' 사는지가 운명을 가른다
왜 위험한가?
- 같은 나라, 같은 주(State) 안에서도 시장 상황이 완전히 다를 수 있습니다.
- 인구가 감소하는 지역은 장기적으로 회복이 어렵습니다.
2025년 지역별 흐름:
| 지역 | 현재 상황 |
| 플로리다, 텍사스 | 인구 유입, 임대 수요 강세 |
| 캘리포니아, 뉴욕 일부 | 고금리 부담 + 인구 유출 심화 |
| 일리노이, 미시간 일부 | 인구 감소 + 경기 침체 진행 중 |
✅ "싸다고 샀더니, 10년 동안 가격이 제자리"
이런 상황, 미국에서는 정말 흔합니다.
🛑 결론: 부동산은 '방어적 투자'가 아니다
투자는 공격적일수록 위험하지만,
부동산은 수익을 넘어서 '생존'부터 고민해야 하는 투자입니다.
- 금리 상승기
- 경기 불황기
- 인구 유출 지역
이 3가지 위험이 겹치는 지금,
✅ '무조건 산다'는 전략은 오히려 자산을 깎아먹는 지름길입니다.
지금은, 투자보다 방어에 더 신경 써야 할 때입니다.
✅ 핵심 요약 정리
| 리스크 유형 | 체적 위험 요소 |
| 금리 리스크 | 이자비용 급증 → 수익성 악화 |
| 유동성 리스크 | 매수자 부재 → 장기 보유 리스크 |
| 가격 변동성 | 경기 침체 시 폭락 가능성 |
| 운영비용 리스크 | 숨은 비용 과다 발생 |
| 지역별 리스크 | 인구 감소 지역 → 회복 불가 가능성 |
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